Hossa na rynku nieruchomości komercyjnych trwa, w pierwszym półroczu firmy deweloperskie wynajęły 1 312 000 mkw. powierzchni magazynowej. Pobity został kolejny rekord, który zwiastuje najlepszy wynik w ilości wynajętej powierzchni magazynowej w dotychczasowej historii na tym rynku. W budowie jest blisko 750 tys. metrów kwadratowych powierzchni, w tym 51% to magazyny budowane na zasadach spekulacyjnych. 

Na konferencji prasowej firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo - przemysłowych w Polsce oraz przedstawiła kierunki rozwoju sektora na najbliższe miesiące. Zapowiadając bardzo udany rok na tym rynku, w którym deweloperzy zanotują najlepsze z dotychczasowych wyników, a wskaźnik pustostanu jest najniższy w historii.

 

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL, relacjonując sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych stwierdził „Bardzo dobra passa na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce trwa. W I półroczu 2016 firmy podpisały umowy najmu na 1 312 000 mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii. Deweloperzy oceniają pozytywnie perspektywy dalszego rozwoju tego sektora - na koniec I półrocza w budowie było 742 000 mkw., z czego 51% na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu. Bardzo wysoki popyt przyczynił się również do najniższego w historii rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowo - przemysłowych poziomu pustostanów – wolnych jest jedynie 6,1% krajowych zasobów”.

Popyt w  pierwszych sześciu miesiącach 2016 r.  osiągnął rekordową wartość 1 312 000 mkw. powierzchni, z czego w okolicach Warszawy wynajęto 346 000 mkw., okolicach Poznania 223 000 mkw. i Wrocławia wynajęto 181 000 mkw.. W trzech lokalizacjach wynajęto połowę powierzchni magazynowej, pierwszego półrocza, to potwierdza dominacje tych regionów w dziedzinie koncentracji projektów logistycznych, które wybierają najlepsze warunki do rozwoju i obsługi klientów. Regiony te posiadają niewątpliwie te atuty stąd taki stan rzeczy.  

 

Inne regiony, jak Kraków, Trójmiasto, Toruń, Bydgoszcz, Szczecin, Podkarpacie, Toruń, Opole i Lublin

stopniowo zyskują na atrakcyjności, za sprawą zmieniającej się infrastruktury komunikacyjnej, która ma bezpośredni wpływ na ich rozwój. Pomimo tego, że w I półroczu widoczny jest nieco mniejszy popyt na powierzchnię magazynową niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, to w ostatnim okresie podpisano duże umowy najmu w Bydgoszczy dla sieci Carrefour(38 200) i Kaufland(45 000), co potwierdza zainteresowanie tymi regionami.

 

Dynamicznie rozwijająca się branża e-commerce, ma wpływ na rozwój usług logistyki kontraktowej, operatorzy logistyczni i firmy kurierskie, staja się naturalnym partnerem w dostawach zamówionych produktów. Transakcje i zamówienia realizowane w  internecie, skutkują fizyczną dostawą towaru pod wskazane adresy, który składowany jest w magazynach. Operatorzy logistyczni obsługując sklepy internetowe poszukują nowych lokalizacji dla realizacji dostaw w jak najkrótszym czasie, wynajmując nowe powierzchnie pod kontrakty. Sieci handlowe w rozwoju e-handlu również odgrywają znaczącą rolę, nie pozostają bierni i włączają się do gry o klienta.

 

- Tradycyjnie głównymi najemcami powierzchni magazynowej są operatorzy logistyczni, którzy wynajmują około 40% wybudowanej powierzchni, to sprawia, że są zdecydowanymi liderami wynajmu. Drugą grupą firm są sieci handlowe, które wynajmują blisko 17% powierzchni magazynowej, popyt tej grupy nieustająco wzrasta. Dzisiaj coraz więcej zakupów odbywa się on-line, to co klienci kupują w sieci, nigdy nie trafia do sklepu, wysyłane jest prosto z magazynu. Wiele sieci handlowych, przeorganizowało swoja logistykę dostosowując ją do potrzeb rynku, optymalizując lokalizację i powiększając powierzchnię. -  mówi Tomasz Olszewski.  

Wskaźnik pustostanów w omawianym okresie ma rekordowo niski poziom 6,1%, co oznacza, że wolnej nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie 649 000 mkw.  Co dwudziesty metr kwadratowy powierzchni jest nie wynajęty, to niezwykle mało i historycznie jest to najniższy poziom od wielu lat stwierdza Tomasz Olszewski Najwyższy poziom pustostanów rejestrowany jest w rejonie Warszawa Miasto, 10,4% niewynajętej powierzchni oraz okolice Warszawy,10,1% pustostanów, najniższy procentowo poziom pustostanów jest w Krakowie, 1,3% niewynajętej powierzchni magazynowej. W Szczecinie nie ma wolnej powierzchni magazynowej do wynajęcia, w tym regionie wszystko co się buduje jest wynajmowane.

W pierwszych sześciu miesiącach 2016 roku deweloperzy oddali 615 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Największa podaż nowej powierzchni przypadła na Polskę Centralną – 142 000 mkw. i okolicach Warszawy  - 137 000 mkw.. Najbardziej aktywnymi deweloperami w tym okresie  były firmy Panattoni – która ukończyła 449 000 mkw., Goodman – z 40 000 mkw., CLIP  - z 35 000 mkw. oraz firma Hillwood – z powierzchnią 29 500 mkw..

W trakcie budowy jest 742 000 mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, z czego aż 51% budowane jest na zasadach spekulacyjnych. To oznacza znaczące zwiększenie podaży, trudno jeszcze wyrokować jak to się przełoży na wynajem, ostatni taki „boom” budowlany spekulacyjnych powierzchni miał miejsce w 2007 roku. Ten rok jest jednak inny, rynek jest bardzo ostrożny, jednak dynamiczny rozwój e-commerce, determinuje zachowanie deweloperów, którzy chcą mieć w ofercie dostępne powierzchnie pod wynajem. Na ta chwilę najwięcej magazynów buduje Panattoni – blisko 335 000 mkw.

- Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosły 10,58 mln mkw. na koniec I półrocza. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperów rynek ma szansę przekroczyć granicę 11 mln mkw. podaży jeszcze w tym roku, - dodaje Tomasz Olszewski.

Jest czterech głównych graczy na polskim rynku magazynowym, którzy posiadają blisko połowę zasobów istniejącej powierzchni magazynowej klasy A. Liderem pod względem zasobów pozostaje firma Prologis & Partnerzy JV z 21% udziałem, następnie SEGRO & Partnerzy JV, z 10% udziałem, Panattoni & Partnerzy JV  z 9% udziałem  oraz Logicor z 9% udziałem w rynku.

Składowe stawek czynszowych powierzchni magazynowej zależne są od wielu czynników i są różne, w zależności od miejsca, w którym znajduje się magazyn. Najwyższe stawki są na rynkach miejskich, jak Warszawa, Łódź czy Wrocław, gdzie relatywnie wyższe stawki czynszowe dotyczą magazynów typu SBU (ang. Small Business Units). Wartość stawek dla tego rodzaju magazynów szacowana jest w przedziale od 3,7 euro za mkw. w Łodzi, 3,8 euro/mkw. we Wrocławiu do 4,8 euro za mkw. w Warszawie.

Magazyny typu Big Box znajdujące się poza obszarami miejskimi mają niższe stawki czynszu, też zróżnicowane regionalnie, które nie uległy zasadniczym zmianom. W Poznaniu wynoszą od 2,1 do 2,9 euro/mkw. miesięcznie, w Okolicach Warszawy od 2,0 do 2,8 euro/mkw. miesięcznie, w Polsce Centralnej czynsz jest na poziomie od 2,0 do 2,8 euro/mkw. miesięcznie, we Wrocławiu od 2,2 do 3,0 euro/mkw. miesięcznie, a w rejonie Górnego Śląska od 1,9 do 3,1 euro/mkw. miesięcznie.

 

Nowe przepisy dotyczące zakupu nieruchomości gruntowych,  które w maju br. weszły w życie nieco utrudniły działania deweloperom, ze względu na restrykcje w sposobie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na inwestycyjne. To wydłuża procesy administracyjne związane z realizacja projektów magazynowych, w wielu miejscach brakuje planów zagospodarowania przestrzennego, bez których ni jest możliwe szybkie zbudowanie magazynu. Te zasoby gruntów, które są w portfelach deweloperów zapewne wystarczą na zbudowanie jeszcze wiele metrów kwadratowych magazynów. Nowe lokalizacje jednak będą bardziej zależne od aktywności władz samorządowych, które muszą spełnić więcej warunków na przekształcenie gruntów.  

 

Rynek powierzchni przemysłowych  magazynowych rozwija się bardzo dynamicznie, deweloperzy zapomnieli już o kryzysie, zaczynają walkę o klienta na rynku spekulacyjnym. Na rynku jest coraz więcej funduszy, które w nieruchomościach przemysłowych dostrzegają spory potencjał na zarobienie pieniędzy, tym należy tłumaczyć znaczny udział obiektów spekulacyjnych w budowie. Rynek zweryfikuje plany inwestorów, w jakim czasie zostaną zdyskontowane inwestycje, trudno powiedzieć.

Red.

Foto: Log4.pl