W ostatnim okresie rozpoczęła się realizacja kilku znaczących inwestycji handlowych, co spowodowało, że na koniec czerwca 2013 r. w budowie pozostawało ok. 850.000 mkw. Analiza projektów w przygotowaniu pozwala prognozować niewielki spadek rocznej podaży powierzchni handlowej w kolejnych dwóch latach.

Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe jest generowany przede wszystkim przez największe sieci niespożywcze poszukujące atrakcyjnych lokalizacji i korzystnych warunków najmu. Mniejsze podmioty rozwijają się z dużą ostrożnością. Sektor spożywczy czeka na zakończenie kolejnego etapu konsolidacji na rynku hipermarketów. Wydarzeniem na rynku w zakresie popytu było wejście nowego operatora sportowego – sieci Sports Direct.

Obecna struktura popytu sprawia, że okresy komercjalizacji nowych obiektów znacząco się wydłużają, a obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości. Średnia stopa pustostanów wzrosła nieznacznie do poziomu 3–5%, z uwagi na zwiększającą się ilość niewynajętej powierzchni w obiektach drugorzędnych.

Stawki czynszowe nadal są zróżnicowane, zależą od miasta oraz konkretnego obiektu. Duże wahania występują również między stawkami umownymi i efektywnymi. Rekordowe czynsze notowane są w najlepszych warszawskich centrach handlowych wynoszą 75–85 EUR/mkw./miesiąc.

HIPERMARKETY I SUPERMARKETY
W czerwcu 2013 r. w kraju działało ponad 260 hipermarketów i kilka tysięcy mniejszych formatów spożywczych. Obecnie bliski nasycenia jest sektor hipermarketów – ekspansja sieci spożywczych została ograniczona, następują procesy konsolidacji, między innymi przejęcie przez Auchan sieci hipermarketów Real. Sektor supermarketów rozwija się w sposób zrównoważony, a dynamiczna ekspansja trwa nadal w sektorze dyskontów spożywczych. Sieci dyskontowe podnoszą standard sklepów i starają się znaleźć nowe obszary ekspansji – centra handlowe oraz śródmieścia miast. Głównymi graczami na rynku pozostają Auchan, Tesco, Piotr i Paweł, Biedronka, Lidl, Kaufland i Intermarche. W pierwszej połowie roku nowe sklepy otworzyły między innymi: Tesco (Europa Centralna w Gliwicach, Galeria Veneda w Łomży, Galeria Solna w Inowrocławiu), MarcPol (Galeria Zabrze i Galeria Podkowa) i Lidl (Pasaż MM w Poznaniu). Sieć delikatesów Alma skorzystała w tym roku na pojawieniu się atrakcyjnej powierzchni na rynku wtórnym i otworzyła swoje sklepy w Domach Mody Klif w Warszawie i Gdyni, a kolejny sklep Almy zaczął funkcjonować w lipcu w CH Alfa w Olsztynie. Piotr i Paweł przejął natomiast wolny lokal w Alfie Białystok.

Do największych budowanych obecnie sklepów spożywczych, których ukończenie planowane jest w latach 2013–2014, należą: Auchan w Atrium Felicity w Lublinie i w Galerii Bronowice w Krakowie oraz Tesco w Galerii Bursztynowej w Ostrołęce. Biedronka planuje w 2013 r. poszerzyć sieć o 290 sklepów; w pierwszej połowie roku otwarte zostały lokale zarówno w małych miejscowościach (Kobylin, Zagórów, Nidzica), miejscowościach turystycznych (Zakopane), jak i w centrach miast (Zielona Góra). Rozwija się także Intermarche, który podpisał umowę najmu w Galerii Neptun w Starogardzie Gdańskim.

Czynsze za powierzchnie na potrzeby sklepów spożywczych utrzymują się na poziomie 6–7 EUR/mkw./miesiąc dla hipermarketów, 7–11 EUR dla supermarketów i 5–9 EUR dla dyskontów spożywczych.

CENTRA WYPRZEDAŻOWE
Całkowite zasoby powierzchni w centrach wyprzedażowych w Polsce wzrosły do blisko 160.000 mkw. dzięki oddaniu do użytku w pierwszej połowie roku Factory Annopol w Warszawie (19.700 mkw.). Obecnie na rynku działa dziesięć centrów wyprzedażowych: Factory Ursus (Warszawa), Factory Wrocław, Factory Luboń (Poznań), Factory Kraków, Factory Annopol (Warszawa), Fashion House Piaseczno (Warszawa), Fashion House Gdańsk, Fashion House Sosnowiec, Ptak Outlet Rzgów (Łódź) oraz Outlet Park Szczecin.

W budowie pozostaje obecnie II faza Ptak Outlet Rzgów i II faza Outlet Park Szczecin. Trwa adaptacja i rozbudowa centrum handlowego w Białymstoku (Outlet Białystok, dawna Galeria Podlaska o powierzchni 13.000 mkw.) na potrzeby centrum wyprzedażowego o łącznej powierzchni 25.000 mkw. Kolejne centra handlowe planowane są w Białymstoku (City Outlet Białystok o powierzchni 14.000 mkw.) i Lublinie (City Outlet Lublin o powierzchni 11.000 mkw.). Jeśli wszystkie plany zostaną zrealizowane, do 2015 r. przybędzie 50.000 mkw. powierzchni centrów wyprzedażowych.

W centrach wyprzedażowych działa blisko 1.000 sklepów znanych krajowych i międzynarodowych sieci handlowych, głównie z branży odzież, obuwie i akcesoria sportowe. Popyt na lokale handlowe w centrach wyprzedażowych jest umiarkowany, o czym świadczy: fazowanie budowy obiektów, stopniowe oddawanie zbudowanej powierzchni do użytkowania, utrzymywanie się pustostanów i stosunkowo niskie stawki czynszowe.

Współczynnik pustostanów w centrach wyprzedażowych jest nieznacznie wyższy niż w tradycyjnych centrach handlowych, w końcu czerwca wyniósł 6%. Najwięcej niewynajętej powierzchni jest w Krakowie, Warszawie i Łodzi, a najmniej w Gdańsku, Szczecinie i Konurbacji Katowickiej. Za lokal 100–150 mkw. trzeba zapłacić w Warszawie czynsz w wysokości 21–23 EUR/mkw./miesiąc, a w innych aglomeracjach 19–21 EUR/mkw./miesiąc.

PARKI HANDLOWE I MAGAZYNY HANDLOWE
Zasoby powierzchni w parkach i magazynach handlowych w Polsce wynoszą 2,4 mln mkw., z czego parki stanowią ok. 26%. W pierwszej połowie 2013 r. dostarczono na rynek ponad 60.000 mkw. tego typu powierzchni. W budowie pozostaje kolejnych 60.000 mkw. z datą ukończenia w latach 2013–2014, głównie w formie niewielkich parków handlowych. Szacuje się, że do końca 2015 r. powstanie dodatkowo ok. 100.000 mkw. tego typu powierzchni.

Sektor parków handlowych w Polsce staje się obecnie obszarem wzmożonej aktywności, w którym prężnie działa kilkanaście firm deweloperskich. Parki handlowe są budowane i planowane przede wszystkim w miastach średniej wielkości i małych, często jako niewielkie obiekty z ofertą produktów codziennego użytku. W pierwszej połowie roku największym wydarzeniem było jednak oddanie do użytku kompleksu Europa Centralna w Gliwicach, który na powierzchni 40.000 mkw. oferuje między innymi sklepy: Castorama, Saturn, Jula, Sports Direct, RTV EURO AGD, Jysk, Ski Team i Reserved. Największym budowanym obecnie parkiem handlowym jest kolejna faza kompleksu IKEA Franowo o powierzchni 14.000 mkw.

W dużych parkach handlowych dominują sklepy z artykułami budowlanymi, sprzętem RTV AGD, meblami, sprzętem sportowym i wyposażeniem wnętrz. W mniejszych obiektach lokują się chętnie sklepy RTV AGD, multimedia, akcesoria, drogerie oraz moda i obuwie z ofertą dyskontową. Pustostany w parkach handlowych wynoszą ok. 5%.

Niespożywcze sklepy wielkopowierzchniowe rozwijają się także jako obiekty wolnostojące, szczególnie w sektorach: artykuły budowlane, meble i wyposażenie wnętrz oraz sprzęt sportowy. W pierwszej połowie roku otworzyły się między innymi: Castorama w Rybniku i Bricomarche w Barlinku i Nisku. Buduje się Leroy Merlin w Płocku, a w Skarżysku Kamiennej sklep Brico Depot jest modernizowany do standardu Castoramy. Czynsze za powierzchnie w parkach handlowych są stabilne i wynoszą 6–8 EUR/mkw./miesiąc dla największych najemców oraz 9–13 EUR/mkw./miesiąc dla powierzchni średnich. Szacowany poziom czynszów dla wolnostojących magazynów handlowych to 6–8 EUR/mkw./miesiąc.

TRENDY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI HANDLOWYCH
Z uwagi na istniejącą strukturę popytu największy rozwój prognozowany jest w sektorze parków handlowych w małych miastach i pełnowymiarowych centrów handlowych w największych aglomeracjach miejskich. W pierwszym przypadku deweloperzy eksplorują rynki, gdzie dotychczas nie powstał jeszcze żaden obiekt handlowy, starając się być pierwszymi na danym rynku. W drugim natomiast zakładają, że potencjał wzrostu siły nabywczej w dużych miastach pozwoli na sprawną absorpcję nowej powierzchni.

Główna fala podaży w 2013 r. (ponad 80%) dotrze na rynek w III i IV kwartale (m.in.: Galeria Katowicka, Poznań City Center, Galeria Bronowice i Riviera Gdynia). W kolejnych dwóch latach roczna podaż spadnie, ponieważ malejący popyt na powierzchnie handlowe skłania deweloperów do opóźniania realizacji inwestycji, a procesy komercjalizacji przedłużają się nawet ponad 24 miesiące. Średnia stopa pustostanów będzie rosła z uwagi na pojawianie się wolnych lokali w drugorzędnych centrach handlowych i oddawanie do użytkowania nie w pełni wynajętych obiektów. Wzrośnie dostępność powierzchni dobrej jakości z uwagi na pojawienie się na rynku wolnych lokali w re-komercjalizowanych centrach handlowych z lat 2003–2008.

Czynsze będą się dalej różnicować zarówno między obiektami pierwszo- i drugorzędnymi, jak i stawkami umownymi a efektywnymi (po rozliczeniu wszystkich zachęt i kontrybucji oferowanych w pakietach najmu).

Katarzyna Michnikowska,
Starszy Konsultant, dział wycen i doradztwa, Cushman & Wakefield.