Pierwsze półrocze 2011 na polskim rynku magazynowym
Komentarz Waldemara Olejnika, Development Manager SEGRO Poland
O polepszającej się w ostatnim czasie kondycji rynku magazynowego najlepiej świadczy wzmożony wzrost aktywności deweloperów. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku odnotowano zwiększoną liczbę nowych inwestycji magazynowych, które powstają nie tylko w najpopularniejszych zagłębiach, ale również nowych lokalizacjach. Wiele obecnie realizowanych obiektów to projekty dedykowane, tzw. ‘build-to-suit”.
Mimo że wciąż zdecydowana większość aktualnie realizowanych inwestycji pozostaje w całości zabezpieczona umowami typu pre-let, to jednak w ostatnim czasie obserwuje się także lekki wzrost liczby projektów spekulacyjnych. Dotyczy to zwłaszcza regionów charakteryzujących się niedoborem wysokiej klasy powierzchni magazynowych, a co za tym idzie, również stosunkowo niskim współczynnikiem pustostanów. Mam tu na myśli przede wszystkim okolice Trójmiasta oraz Krakowa. Co ciekawe, w ostatnim czasie wśród najemców zauważalne jest także wzmożone zainteresowanie wynajmem mniejszych powierzchni. Z tego właśnie powodu SEGRO, jako jedna z pierwszych firm wprowadziła na polski rynek nieruchomości magazynowych nowatorskie rozwiązania typu ‘small box’ i ‘small business units’.
Obiekty te oferują elastyczną powierzchnię komercyjną. Pierwszy zrealizowany przez nas projekt typu small business units (SBU) powstał na terenie centrum logistycznego Tulipan Park Łódź, a jego budowa zakończyła się w I kwartale tego roku. Dowodem na ogólną poprawę warunków rynkowych w I półroczu 2011 roku jest też fakt, że po raz pierwszy od dłuższego czasu liczba zawieranych nowych transakcji najmu przewyższa liczbę umów przedłużanych na zasadzie renegocjacji bądź ekspansji. W efekcie na większości polskich rynków magazynowych zarejestrowano spadek współczynnika powierzchni niewynajętej do ok. 13%.
Dla porównania, na przełomie lat 2009 i 2010 wskaźnik ten wynosił ok. 23%. Na tę chwilę prognozy dotyczące rynku magazynowego są optymistyczne. Przewiduje się dalszy wzrost popytu, a także ściśle związany z nim spadek pustostanów w istniejących obiektach magazynowych. Jeżeli chodzi natomiast o stawki czynszu, to w najbliższym czasie powinny one pozostać na stosunkowo stabilnym poziomie, zaś niewielka tendencja wzrostowa może pojawić się wyłącznie na rynkach o niewystarczającej ilości powierzchni magazynowej.
Dla nas, jako SEGRO, ostatnie miesiące na polskim rynku były czasem udanym. Zakończyliśmy realizację dwóch istotnych projektów. Pierwszy z nich to inwestycja typu ‘build-to-suit’ dla szwedzkiej firmy HL Display AB, która powstała w Gliwicach, na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Drugim obiektem jest wspomniany wyżej łódzki projekt SBU dedykowany klientom poszukującym nowoczesnej, funkcjonalnej i elastycznej powierzchni biznesowej. Minimalne moduły do wynajęcia zaczynają się tu już od 750 m².
Dla porównania, w przypadku tradycyjnych magazynów minimalna powierzchnia to ok. 2 500 m². Obecnie realizujemy dwa zupełnie nowe parki logistyczne: zlokalizowany w Tychach – SEGRO Industrial Park Tychy oraz położony w gminie Pruszcz Gdański – SEGRO Logistics Park Gdańsk. Dodatkowo prowadzimy również prace związane z rozbudową już istniejących inwestycji w Gliwicach oraz Poznaniu. Duże magazyny i centra dystrybucyjne wciąż będą stanowiły bardzo istotny element działalności SEGRO w Polsce. Odpowiadając jednak na bieżące zapotrzebowanie ze strony najemców, stale poszerzamy naszą ofertę także o obiekty średniej i małej wielkości. Na tego typu projektach będziemy koncentrowali się głównie w ramach najważniejszych lokalizacji biznesowych. Przykładowo, już wkrótce w Warszawie planujemy rozpocząć realizację nowej inwestycji z przeznaczeniem na powierzchnię biznesową oraz lekką produkcję.
Waldemar Olejnik
Development Manager SEGRO Poland
