Polecamy
Na polski rynek wraca koniunktura
W 2010 r. odnotowano wyraźną poprawę wyników na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w Polsce. Był to także rekordowy rok pod względem wielkości wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie. Ponadto optymizm wrócił na rynek najmu w sektorze handlowym oraz magazynowym – wynika z wiosennej edycji raportu Marketbeat przygotowanego przez firmę doradczą Cushman & Wakefield.
Rynek inwestycyjny
W 2010 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 2 mld EUR, co stanowi najwyższy wynik od okresu koniunktury z lat 2006-2007. Największą popularnością wśród inwestorów cieszył się sektor handlowy, na który przypadło ponad 50% całkowitego wolumenu transakcji. W sektorze biurowym zawarto ok. 32% wartości wszystkich transakcji, doskonały wynik osiągnął sektor magazynowy z łączną wartością transakcji na poziomie ok. 215 mln EUR (11%). Ubiegłoroczna wysoka aktywność powinna utrzymać się w 2011 r., co przełoży się na dalszą, choć najprawdopodobniej niewielką, kompresję stóp kapitalizacji. Udział polskich inwestorów na rynku jest nadal znikomy.
| Nieruchomości biurowe: • w Warszawie – kontynuacja spadku poziomu pustostanów i wzrost czynszów • w miastach regionalnych – stabilizacja ilości pustostanów, rosnący popyt, stabilne czynsze |
| Nieruchomości handlowe: • w Warszawie – poziom pustostanów bliski 0%, trend wzrostowy czynszów • w miastach średniej wielkości – stabilizacja poziomu pustostanów i czynszów • w małych miastach – wzrost ilości pustostanów i spadek czynszów |
| Nieruchomości magazynowe: • w Warszawie – niewielki spadek poziomu pustostanów, stabilizacja popytu i stawek czynszu • w regionach – spadek ilości pustostanów (w I poł. 2011 r.), stabilizacja popytu i stawek czynszu |
| Nieruchomości hotelowe: • w całym kraju – wzrost podaży i obłożenia, stopniowy wzrost cen spowodowany wzrostem popytu |
- Rynek inwestycyjny w 2010 r. przeżył wyraźne ożywienie. Po okresie stagnacji w 2009 r. inwestorzy zdecydowali się na nowe zakupy. Najbardziej poszukiwanymi obiektami były biura w centrum Warszawy, jednak ze względu na bardzo ograniczoną podaż tego typu nieruchomości przedsiębiorcy skupili się na pozyskiwaniu biurowców poza centrum (głównie na Mokotowie). Największy wolumen transakcji odnotowano w sektorze handlowym. Duży wpływ miała na to sprzedaż dwóch centrów handlowych w Warszawie – Arkadii i Wileńskiej. Zawarto również kilka transakcji w mniejszych miastach. Na ich przykładzie widać różnice cen w stosunku do najlepszych projektów w najlepszych lokalizacjach. Dosyć aktywni byli również inwestorzy w sektorze magazynowym, który zawsze był stosunkowo mało płynny. Głównie dzięki kilku transakcjom portfelowym zrealizowanym przez firmę Panattoni udało się osiągnąć wolumen ok. 215 mln EUR. Łączna wartość obrotów na rynku wyniosła ok. 2 mld EUR. Wydaje się, że kupujący i sprzedający znaleźli kompromisowy dla obydwu stron poziom cen, który oscyluje w granicach 7% stopy kapitalizacji. Jeśli w bieżącym roku ceny się nie zmienią, gotowość do zakupów powinna się utrzymać – mówi Wojciech Pisz, Associate, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.
Nieruchomości handlowe
W 2010 r. na polskim rynku nieruchomości handlowych wciąż odczuwalne były skutki globalnego kryzysu finansowego. Decyzje o wstrzymaniu znacznej liczby inwestycji podjęte pod koniec 2008 r. spowodowały, że w roku ubiegłym roczna podaż spadła do poziomu 560.000 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA), co stanowi jedynie 62% podaży z 2009 r. Większość ukończonych projektów była zlokalizowana w małych i średnich miastach, które w okresie koniunktury były postrzegane jako atrakcyjne obszary do lokowania inwestycji.
- Wśród obiektów otwartych w 2010 roku znalazły się projekty o różnorodnych formatach: ogromne regionalne centra handlowe (IKEA Port Łódź), hipermarkety z małymi galeriami sklepów (Tesco Warszawa) oraz mniejsze centra handlowe, w których głównymi najemcami są supermarket, kino i więksi najemcy z sektora mody, zlokalizowane w ścisłych centrach miast (Agora Bytom) bądź na ich obrzeżach (Galeria Mazovia Płock). Jednocześnie znacząco poprawiła się sytuacja na rynku najmu. Największą aktywność wykazywali główni najemcy z sektora mody. Sukces na rynku odniósł TK Maxx – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.
Nieruchomości przemysłowo-magazynowe
Rok 2010 przyniósł znaczne ożywienie na rynku powierzchni magazynowych. Podaż wzrosła o ponad 300.000 mkw., całkowite zasoby na koniec 2010 r. wynosiły 6,5 mln mkw. Popyt wzrósł o blisko 86% w porównaniu do 2009 r. Nowe inwestycje realizowane są pod warunkiem zawarcia umów w formie pre-let, a wiele nowo powstających obiektów to projekty typu built-to-suit. Ilość pustostanów spadła prawie we wszystkich regionach. Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie.
- Popyt na powierzchnię magazynową przez cały 2010 r. był stosunkowo wysoki (ok. 350.000 mkw. w każdym kwartale), co zaowocowało rocznym wolumenem transakcji na poziomie 1.419.000 mkw. (wzrost o blisko 86% w porównaniu do 2009 r.). Nowe umowy najmu podpisano na 903.000 mkw., renegocjacje umów dotyczyły 516.000 mkw. powierzchni. Największy popyt utrzymał się w Warszawie (32% – większość transakcji zawarto w strefie podmiejskiej), na Górnym Śląsku (31%), a także w rejonie Polski Centralnej (13%). Podobnie jak w latach ubiegłych, zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszali przede wszystkim operatorzy logistyczni (ok. 38%) oraz sieci sklepów (14%) – mówi Marek Skrzydlak, negocjator z Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Cushman & Wakefield.
„Marketbeat – Wiosna 2011” to raport międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Eksperci firmy poddali analizie polski rynek powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, hotelowych i mieszkaniowych oraz rynek inwestycyjny w roku 2010 r. Publikacja przedstawia także prognozy na najbliższe lata.
Pełna wersja raportu dostępna jest na stronach wortalu „w bibliotece” oraz pod adresem:
http://www.cwinvestment.pl/upload/raporty/marketbeat/2011/marketbeat_raport_o_rynku_nieruchomości_w_polsce_wiosna_2011.pdf
