Aktualnie w Polsce w budowie znajduje się 3,71 mln mkw. powierzchni logistyczno-magazynowych. To ponad dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie rok temu. Zainteresowanie tymi przestrzeniami się zwiększa, a jednocześnie rosną oczekiwania co do standardów, które powinny spełniać nowoczesne magazyny. Najważniejsze kryteria w podziale na jakość oraz lokalizację firma CBRE zawarła w przewodniku „Modern Industrial Standards Polska 2021”. Ta publikacja w sposób systematyczny tłumaczy, co składa się na ostateczną ocenę danego magazynu i jak można osiągnąć najwyższą ocenę AA+.

- Projektując budynek, czy to biuro czy magazyn, zawsze musimy mieć na uwadze przyszłych użytkowników tych obiektów. To oni będą z nich korzystać i to oni bardzo często już od początku wiedzą, czego potrzebują. A te potrzeby aktualnie się zwiększyły. Oczekujemy, że magazyn będzie nie tylko w najlepszej lokalizacji, która ułatwi logistykę, ale będzie też wyposażony w nowoczesne rozwiązania, które przyczynią się do sprawnego obsłużenia rosnącej liczby zamówień. A logistyka przeżywa teraz oblężenie z powodu rozwoju w pandemii e-commerce. Z analizy PwC wynika, że w 2026 roku wartość brutto polskiego rynku handlu e-commerce będzie za poziomie 162 mld zł. To oznacza średnioroczny wzrost o aż 12 proc. – mówi Krzysztof Koziar, szef działu doradztwa budowlanego w CBRE.

 

Lokalizacja obiektu logistycznego jest kluczowym czynnikiem warunkującym powodzenie inwestycji. W swojej publikacji CBRE wskazuje na sześć kluczowych kryteriów, które należy wziąć pod uwagę planując lokalizację magazynu. Chodzi o: odległość od drogi krajowej (1), odległość od autostrady lub drogi ekspresowej (2), dostępność kadry pracowniczej (3), lokalizację w obrębie strefy przemysłowej (4), dostępność sieci transportu publicznego (5) oraz dostępność wjazdów na teren nieruchomości (6). Lokalizacja klasy A spełnia wszystkie, lub wszystkie poza jednym, kryteria lokalizacji. Lokalizacja klasy B nie spełnia dwóch z tych kryteriów, natomiast za lokalizację klasy C uważane są wszystkie pozostałe.

 

Istnieje wiele czynników, które mogą wpłynąć na efektywne zaaranżowanie przestrzeni wewnątrz budynku magazynowego. CBRE wskazuje na aż 16 kryteriów, które są obowiązkowe oraz 2 dodatkowe.

 

Obowiązkowe kryteria jakości obiektu logistyczno-magazynowego to: układ wewnętrzny i siatka słupów (1), minimalna wysokość netto (2), nośność posadzki (3), dostępność doków i strefy przeładunkowej (4), ogrodzenie i kontrola dostępu (5), tereny zielone (6), dostępność powierzchni biurowo-socjalnej (7), parking dla samochodów osobowych (8), parking dla samochodów ciężarowych (9), place manewrowe (10), media i sieci zewnętrzne (11), ochrona przeciwpożarowa i oddymianie (12), dostęp światła dziennego (13), ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja (14), oświetlenie i elektryczność (15), zarządzanie parkiem logistycznym (16).

Aby osiągnąć klasę A, budynek musi spełniać co najmniej 13 kryteriów jakości. Budynek klasy B powinien spełniać 12 kryteriów wymienionych poniżej. Jeśli zaś spełnione jest 11 lub mniej kryteriów, budynek zaliczany jest do klasy C.

 

Kryteria dodatkowe są natomiast związane z ważnym aktualnie zagadnieniem zrównoważonego rozwoju oraz ESG. To rozwiązania z zakresu zrównoważonego budownictwa w celu optymalizacji zużycia energii (17) oraz systemy certyfikacji w zakresie zrównoważonego budownictwa (18).

 

- Kryterium lokalizacji i kryterium jakości razem składają się na tabelę klasyfikacji, która każdorazowo jest dwuliterowa. Budynek AA oznacza, że lokalizacja spełnia kryterium A podobnie jak jakość, która również jest w kryterium A. Natomiast w przypadku obiektu sklasyfikowanego jako CB mówimy o lokalizacji, która spełnia kryterium C oraz o jakości, która została oceniona jako B – podsumowuje Krzysztof Koziar.