Użytkowanie wieczyste: czy deweloperzy muszą dopłacać nawet kilka mln zł?

Rozpoczynanie inwestycji budowlanej bez zmiany umowy użytkowania wieczystego w omawianym zakresie łączy się z dużym ryzykiem dla inwestora, dlatego tak istotne jest prawidłowe przeprowadzenie tego procesu. Do największych zagrożeń należą:

• Rozwiązanie umowy. Użytkownik wieczysty korzystający z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową użytkowania wieczystego ryzykuje nawet jej rozwiązaniem.
• Niezgodność umowy z zamierzeniami inwestycyjnymi dewelopera. Wydziały architektury w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, badają zgodność wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę ze sposobem użytkowania nieruchomości gruntowej określonym w umowie użytkowania wieczystego. Niezgodność zamierzenia budowlanego z umową użytkowania wieczystego rodzi poważne komplikacje na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, wraz z możliwością uzyskania decyzji odmownej, co spowoduje zatrzymanie całego procesu inwestycyjnego.

Sąd administracyjny stwierdził, że domaganie się w dalszym ciągu żądanej przez samorządy opłaty jest niezgodne z prawem. Materię użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami. W obowiązujących przepisach nie ma stosownej podstawy prawnej dającej samorządom uprawnienia do nałożenia czy to przez radę gminy czy przez prezydenta dodatkowej, nieprzewidzianej nigdzie, opłaty naliczanej użytkownikowi wieczystemu w związku ze zmianą sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

Stwierdzenie nieważności uchwały rady miasta lub zarządzenia prezydenta skutkuje wyeliminowaniem takiego aktu prawnego z porządku prawnego od samego początku. W takiej sytuacji odpada podstawa prawna świadczenia w rozumieniu przepisów o zwrocie nienależnego świadczenia (art. 410 § 2 – condictio causa finita), co oznacza obowiązek zwrotu przez gminę całej opłaty uiszczonej przez użytkownika wieczystego z odsetkami ustawowymi. Warszawskie sądy w tego typu sprawach wydały już kilka prawomocnych wyroków uwzględniających takie powództwa.

Użytkownicy wieczyści, którzy aktualnie starają się dokonać zmiany swoich umów użytkowania wieczystego w zakresie sposobu zagospodarowania lub użytkowania, nie mają skutecznych narzędzi prawnych, które pozwoliłyby dokonać zmiany umowy bez ponoszenia tej opłaty. W praktyce bowiem przedstawiciele prezydenta m.st. Warszawy odmawiają zawarcia zmiany umowy argumentując to tym, że obowiązuje ich instrukcja z 2014r., która dotychczas nie została wyeliminowana z obrotu prawnego, ponieważ nie było postępowania sądowego w tej sprawie.

Co obecnie mogą zrobić użytkownicy wieczyści? Słusznym rozwiązaniem jest uiścić opłatę w całości i po dokonaniu zmiany umowy – i najlepiej po zakończeniu inwestycji, ale przed upływem terminu przedawnienia – wystąpić do prezydenta o zwrot uiszczonej opłaty z odsetkami. Jeżeli jednak opłata została uiszczona w oparciu o instrukcję Prezydenta m.st. Warszawy z 6 sierpnia 2014r., niewykluczone, że konieczne będzie doprowadzenie do jej unieważnienia. Możliwe jest również złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, aby przerwać termin przedawnienia.

Jeżeli natomiast chodzi o opłaty już uiszczone przez użytkowników wieczystych na podstawie zarządzenia Prezydenta miasta Krakowa nr 739 z dnia 7 kwietnia 2009r. i na podstawie zarządzenia Prezydenta m.st. Warszawy nr 259/2011 z dnia 11 lutego 2011, należy zwrócić uwagę na ewentualne ryzyko przedawnienia takiego roszczenia, które dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą wynosi 3 lata, a dla pozostałych 10 lat. W przeważającej części spraw będzie to 3-letni termin przedawnienia.

Adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.