Rynek magazynowo - logistyczny w Polsce przeżywa prawdziwy rozkwit. Tylko w ubiegłym roku, całkowita ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej powiększyła się o 21%. Dane z pierwszych trzech miesięcy 2018 r. pokazują, że rynek nie zwalnia.

Rekord za rekordem
- Pierwszy kwartał przyniósł szereg rekordów. Stopa pustostanów osiągnęła historyczne minimum 4,9%, do czego przyczynił się rekordowo silny popyt najemców. Tylko od stycznia do marca tego roku wynajęto około 1,2 mln m kw. powierzchni magazynowej. Znakomita koniunktura zachęca do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Efektem tego jest nieodnotowywana dotąd ilość powierzchni w budowie sięgająca prawie 1,9 mln m kw. - Katarzyna Pyś – Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Nowa podaż
Pod względem powierzchni oddanej do użytkowania w pierwszym kwartale prym wiódł region Polski Centralnej, który powiększył się o 212 900 m kw., co stanowi 54% nowej podaży w całym kraju. Największymi obiektami oddanymi do użytku były: magazyn typu BTS dedykowany firmie B/S/H (79 000 m kw.) oraz P3 Piotrków (62 200 m kw.). Oba te obiekty leżą w rejonie Polski Centralnej.

Powierzchnia w budowie
- Analiza rozmieszczenia geograficznego wolumenu obecnie budowanej powierzchni pokazuje, że najwięcej pracy mają deweloperzy na Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej. Odnotowano tam odpowiednio 419 400 m kw. i 360 200 m kw. powierzchni na etapie konstrukcji. Kolejnym pod względem wolumenu realizowanych inwestycji jest region Polski Zachodniej, ciągnący się wzdłuż granicy z Niemcami i budowanej trasy S3. Jest to jednocześnie najbardziej dynamicznie rosnąca lokalizacja obiektów magazynowo – logistycznych. W trakcie realizacji znajduje się tam łącznie 230 900 m kw., co stanowi aż 86% powierzchni istniejących obecnie obiektów. - Patrycja Dzikowska, Dyrektor działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Pustostany
Niezmiennie najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w strefie Warszawa I, obejmującej nieruchomości magazynowo – logistyczne usytuowane wewnątrz granic administracyjnych Warszawy. Na koniec I kwartału br. stopa pustostanów wyniosła tam 8,9%. Spośród głównych rynków magazynowych najmniej dostępnej powierzchni znajduje się w regionie Polski Centralnej (1,9%), gdzie duży udział w zasobach rynku stanowią w całości wynajęte projekty typu BTS. Jeszcze niższa dostępność wolnej powierzchni występuje na niektórych mniej rozwiniętych rynkach. Na koniec marca w regionach takich jak Bydgoszcz/Toruń, Szczecin czy Polska Zachodnia nie oferowano praktycznie żadnej wolnej powierzchni magazynowej w istniejących budynkach. Kluczowe powody takiej sytuacji to dominacja formatu BTS oraz obserwowany w tych rejonach wysoki popyt najemców  wspomagany stosunkowo dobrą dostępnością siły roboczej.

Co dalej?
Uczestnicy i obserwatorzy sektora magazynowo – logistycznego zadają pytanie, w jakim kierunku będzie następował dalszy rozwój rynku.

- Czynnikami mającymi największy wpływ na branżę pozostaną w najbliższym czasie rosnące koszty pracy i materiałów budowlanych. Przełoży się to na wzrost kosztów budowy, a pośrednio na stawki czynszów. Niesłabnący popyt oraz rosnące koszty sprawią, że deweloperzy będą mniej skłonni do udzielania zachęt czynszowych. W rezultacie różnica między stawkami bazowymi a efektywnymi zacznie się stopniowo zmniejszać. Widocznym trendem jest również powstawanie magazynów w nowych lokalizacjach. - Katarzyna Pyś – Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Nowe lokalizacje
Dla docelowych użytkowników powierzchni magazynowych jednym z kluczowych kryteriów wyboru danej lokalizacji jest dostęp do wystarczającej ilości siły roboczej w regionie. W świetle coraz większego problemu ze znalezieniem pracownika, zwłaszcza w sąsiedztwie dużych ośrodków miejskich, deweloperzy decydują się na lokowanie swoich obiektów w regionach niekojarzonych dotąd z projektami magazynowymi. Poza dostępnością pracowników, warunkiem koniecznym do sprawnego funkcjonowania obiektu jest odpowiednia infrastruktura komunikacyjna.

- Budowa nowych odcinków tras szybkiego ruchu staje się kluczem otwierającym możliwości rozwoju nowych lokalizacji. Można nawet wskazać konkretne przykłady. Budowa fragmentu trasy S8, łączącej Warszawę z Białymstokiem, przyczyniła się już do powstania m. in. kompleksów magazynowych Panattoni Park Radzymin, czy Panattoni Park Białystok. Z kolei, rozbudowa drogi S7 między Warszawą, a Trójmiastem oraz jej odnoga (S51) prowadząca do Olsztyna dały podstawy do budowy przez spółkę Hillwood centrum logistycznego Zalando pod Olsztynkiem, przeznaczonego dla e-commerce. Podobnie trasa S3 w zachodniej części kraju przyciąga liczne projekty typu BTS, często relokacje z Niemiec. Przewidujemy, że wraz z dalszym rozwojem sieci transportowej „otwarte” zostaną kolejne lokalizacje, które przyciągną zainteresowanie deweloperów. -John Palmer, Dyrektor, Rynki Kapitałowe, Sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Redip

Foto: Log4.pl; BNP Paribas