Polaryzacja stawek czynszów

W 2009 r. czynsze za nieruchomości przemysłowe obniżyły się średnio o 5,5% wskutek bezprecedensowego spadku popytu konsumentów na towary spowodowanego ogólnoświatową recesją. Dane raportu firmy Cushman & Wakefield Industrial Space Across the World (Powierzchnie przemysłowe na świecie) pokazują, że kompresję czynszów odczuły wszystkie regiony na świecie, po raz pierwszy od 15 lat, odkąd zostały objęte badaniem. Czynsze za powierzchnie przemysłowe są kluczowym wskaźnikiem kondycji gospodarczej i są nierozerwalnie związane z poziomem produkcji i konsumpcji. W 2009 r. wystąpił wyraźny spadek czynszów, ale pod koniec roku pojawiły się oznaki ich stabilizacji. Według przewidywań firmy Cushman & Wakefield pod koniec 2010 r. nastąpi wzrost czynszów, który będzie uzależniony od tempa ożywienia globalnego eksportu.

W rankingu 49 najdroższych lokalizacji na świecie londyński Heathrow utrzymał pozycję lidera z kosztami najmu na poziomie 200 EUR/mkw./rok, tj. ok. 1/3 więcej niż w Tokio, które znalazło się na drugim miejscu (152 EUR/mkw./rok). Na trzecim miejscu uplasował się Hongkong z kosztami najmu wynoszącymi 146 EUR/mkw./rok.

(Źródło: Cushman & Wakefield)   *Koszty najmu zawierają czynsz i opłaty eksploatacyjne.

W kilku lokalizacjach świata odnotowano wzrost stawek czynszu, głównie ze względu na brak podaży powierzchni wysokiej jakości dostępnej do najmu lub większą odporność powierzchni logistycznej na spadek koniunktury. Największe wzrosty odnotowano w dwóch lokalizacjach w Indiach: Gurgaon (New Delhi) i Chakan (Pune) – odpowiednio 16,7% i 15,4%.

Źródło: Cushman & Wakefield

Na rynku europejskim wystąpiła polaryzacja zmian stawek czynszu: w Europie Zachodniej odnotowano w ciągu roku spadek tylko o 3%, natomiast w Europie Środkowo-Wschodniej czynsze obniżyły się o ponad 12%. W krajach nadbałtyckich, tj. Łotwie, Estonii i na Litwie, spadki czynszów wyniosły ponad 30%. W Rosji i na Ukrainie czynsze zmniejszyły się odpowiednio o 21% i 22%. Największy spadek czynszów w Europie Zachodniej odnotowano w Irlandii (-20%). Najmniejszy spadek czynszów odczuły kraje Ameryki Południowej – tylko o 0,1%, natomiast w najważniejszych lokalizacjach Sao Paolo i Rio de Janeiro w Brazylii odnotowano ich wzrost. Te dwa miasta są obecnie na drugim i trzecim miejscu rankingu pod względem kosztów najmu w obu Amerykach. Ottawa w Kanadzie, gdzie odnotowano wzrost czynszów o 7% do poziomu 91 EUR/mkw./rok, jest aktualnie najdroższą lokalizacją w obu Amerykach. Miasto to zdeklasowało w rankingu półwysep San Francisco w USA, który przesunął się na piątą pozycję w wyniku spadku czynszów w tym regionie o 8%.

Wśród regionów największy spadek czynszów o 6,4% odnotowano w krajach Azji i Pacyfiku. W Australii i Singapurze czynsze obniżyły się najbardziej – odpowiednio o 17% i 16%. Pomimo spadku czynszów o 13% w ubiegłym roku, Tokio jest nadal najdroższą lokalizacją w regionie. W Indiach i Chinach, które są najprężniejszymi gospodarkami regionu, czynsze obniżyły się w ubiegłym roku o 8% wskutek spadku eksportu i ograniczenia produkcji przemysłowej. Natomiast w Indonezji, Malezji i na Filipinach czynsze wzrosły odpowiednio o 3%, 6% i 8% z powodu niedoboru obiektów wysokiej klasy.

Barrie David, starszy analityk w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Pod koniec 2009 r. wzrost eksportu i produkcji w wielu lokalizacjach przyczynił się do ożywienia popytu, który będzie nadal rósł w najbliższych miesiącach. Zdecydowanie poprawiły się prognozy na 2010 r. i trwałe ożywienie gospodarki światowej doprowadzi także do stabilnego trendu wzrostowego stawek czynszu pod koniec roku”.

John Siu, dyrektor generalny na Hongkong i południowe Chiny w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Do wzrostu czynszów za powierzchnie przemysłowo-magazynowe w Hongkongu w ostatnich sześciu do dwunastu miesięcy przyczyniał się głównie silny popyt na wysokiej jakości nieruchomości magazynowe ze strony użytkowników, a w szczególności operatorów logistycznych, wynikający ze stopniowego ożywienia gospodarki oraz rosnącego importu i eksportu. Obecnie obserwujemy wzmożone zainteresowanie zagranicznych firm otwieraniem nowych centrów dystrybucyjnych w Hongkongu obsługujących rynki krajów Azji i Pacyfiku. Ponadto silny popyt generują najemcy z sektora bankowego i informatycznego, którzy chcą tworzyć centra danych w wysokiej jakości budynkach przemysłowo-magazynowych. W najbliższych 12-18 miesiącach czynsze za powierzchnie przemysłowo-magazynowe w Hongkongu mogą wzrosnąć o 10-15%. Rosnący popyt prawdopodobnie zaspokoi nowy obiekt Interlink, który zostanie oddany do użytku na początku 2012 r. i będzie oferować ok. 223.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej”.

Tomasz Mika, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowo-magazynowych polskiego oddziału Cushman & Wakefield, powiedział: „Gwałtownie malejący popyt oraz wysoki poziom pustostanów w 2009 r. spowodowały spadek czynszów w większości regionów Polski, takich jak Polska Centralna czy Śląsk. Pomimo mniejszego popytu niewielka podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych w lokalizacjach miejskich, głównie w Warszawie, spowodowała nieznaczny wzrost kosztów najmu i tym samym awans Warszawy w zestawieniu najdroższych lokalizacji przemysłowych na świecie. W 2010 r. przewidywana jest stabilizacja poziomu czynszów, z tendencją wzrostową w przypadku nowej powierzchni”.