Polecamy
Magazynowa hossa trwa
14 lutego 2017
Błonie _Panattoni
Polski rynek powierzchni magazynowych jest nadal w fazie dynamicznego rozwoju, w roku 2016 r. podpisano umowy najmu na ponad 3 miliony mkw. Głównymi najemcami powierzchni są siei handlowe i operatorzy logistyczni, wynajmując blisko 60% stanu. Jak co roku firma doradcza JLL podsumowała 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo - przemysłowych w Polsce, który osiągnął najwyższy wynik w historii rynku.
Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych JLL w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL, informuje: „W 2016 r. popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe w Polsce osiągnął najlepszy wynik w swojej historii. Podpisano umowy najmu na ponad 3 mln mkw., z czego na popyt netto przypadło 2,2 mln mkw. Wzrost PKB, jak również wzrost znaczenia Polski jako ośrodka obsługi firm z branży e-commerce na potrzeby krajów Europy Zachodniej stanowią istotny czynnik stymulujący popyt. Dodatkowo, jedne z najniższych na kontynencie stawek czynszowych oraz niskie stopy procentowe sprzyjają umacnianiu się wizerunku Polski jako jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie”.
Wybrane największe transakcje najmu w 2016 r.
|
|
|
Region |
Park |
Powierzchnia (mkw.) |
|
Amazon |
|
Szczecin |
Panattoni BTS Amazon Szczecin |
161 000 |
|
Zalando |
|
Szczecin |
Goodman BTS Zalando |
130 000 |
|
Kaufland |
|
Kujawy |
Panattoni Park Bydgoszcz |
45 000 |
|
Agata Meble |
|
Polska Centralna |
Prologis Park Piotrków I |
42 900 |
|
Raben |
|
Okolice Warszawy |
Panattoni Park Grodzisk III |
42 500 |
|
Carrefour |
|
Kujawy |
Panattoni BTS Bydgoszcz II |
38 200 |
|
H&M |
|
Okolice Warszawy |
Panattoni Park Grodzisk III |
35 000 |
|
IFA Powertrain |
|
Opole |
Panattoni BTS IFA |
34 000 |
|
Trio Line |
|
Poznań |
Panattoni Park Poznań V |
32 300 |
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016
W 2016 r. najbardziej aktywnym rejonem pod kątem popytu były okolice Warszawy (745 000 mkw.). Co ciekawe, Szczecin zanotował znaczący wzrost zapotrzebowania na magazyny dzięki dwóm transakcjom podpisanym przez Amazon i Zalando, które łącznie wynajęły 291 000 mkw. w projektach realizowanych pod swoje zamówienie (tzw. BTS – build-to-suit). „Tradycyjnie już sieci handlowe i operatorzy logistyczni byli najbardziej aktywni na rynku, a przypadło na nie 59% popytu netto zarejestrowanego w ubiegłym roku. Warto zauważyć, że wzrósł wolumen powierzchni wynajmowanej przez firmy z sektora lekkiej produkcji i motoryzacyjnego”, dodaje Tomasz Olszewski.
Pustostany
W ubiegłym roku wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym ustabilizował się poziomie 6,1%. „Warto zauważyć, że oddanie do użytkowania 1,2 mln mkw. nowej powierzchni nie miało większego wpływu na ogólny wskaźnik pustostanów, co świadczy o wysokiej chłonności rynku. W dużej mierze spowodowane było to faktem, że znaczący udział projektów był realizowany w formule BTS. Całkowita dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce to aktualnie blisko 700 000 mkw.”, wyjaśnia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w rejonie warszawskim (o 63 400 mkw.), pomimo oddania do użytkowania blisko 217 500 mkw. nowych zasobów. Aktualnie w Okolicach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 5,5%. Znaczny wzrost pustostanów odnotowano na rynku poznańskim (z 1,9% do 7,2%).
Z danych dostępnych na portalu www.magazyny.pl wynika, że najwyższy poziom wakatu rejestrowany jest w Trójmieście (14,1%), Lublinie (9,6%), Warszawie Miasto (9,4%) oraz Krakowie (9%). W Polsce Centralnej jedynie 3,0% powierzchni pozostaje bez najemcy.
Aktywność deweloperów – w górę
W 2016 r. aktywność budowlana była bardzo wysoka. Zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej wzrosły o 1,2 mln mkw. sięgając tym samym 11,2 mln. mkw. Deweloperzy realizowali inwestycje głównie na Górnym Śląsku (oddając do użytku 0,24 mln mkw.), w Okolicach Warszawy (0,21 mln mkw.), w Polsce Centralnej (0,19 mln mkw.) i Poznaniu (0,18 mln mkw.). Najwięcej - aż 775 000 mkw. nowej powierzchni - oddał do użytku Panattoni.
Największe projekty oddane do użytku w 2016 r.
|
|
Powierzchnia (mkw.) |
Lokalizacja |
Deweloper |
|
Panattoni Park Stryków II |
85 200 |
Polska Centralna |
Panattoni |
|
Panattoni Park Warszawa-Konotopa |
46 700 |
Okolice Warszawy |
Panattoni |
|
Panattoni Park Sosnowiec III |
41 400 |
Górny Śląsk |
Panattoni |
|
Panattoni Park Sosnowiec II |
41 400 |
Górny Śląsk |
Panattoni |
|
Panattoni Park Grodzisk |
41 000 |
Okolice Warszawy |
Panattoni |
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.
„Obecnie w trakcie realizacji pozostaje ok. 1,45 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To wartość porównywalna z rejestrowaną w okresie boomu lat 2006-2007. Znacząca aktywność deweloperów jest odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie firm na powierzchnie logistyczne i produkcyjne”, dodaje Jan Jakub Zombirt. 75% realizowanej obecnie powierzchni magazynowej jest już zabezpieczona umowami najmu. Prawie 300 000 mkw. powstaje w ramach dwóch projektów BTS w Gryfinie pod Szczecinem – na potrzeby Amazona i Zalando.
Największe projekty w budowie w IV kw. 2016 r.
|
|
Powierzchnia (mkw.) |
Lokalizacja |
Deweloper |
|
Panattoni BTS Szczecin Amazon |
161 000 |
Szczecin |
Panattoni |
|
Goodman BTS Szczecin Zalando |
130 000 |
Szczecin |
Goodman |
|
Panattoni Park Grodzisk III |
66 100 |
Okolice Warszawy |
Panattoni |
|
P3 Błonie |
47 500 |
Okolice Warszawy |
Menard Doswell |
|
Panattoni Park Poznań VIII |
47 300 |
Poznań |
Panattoni |
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.
Pomimo poprawy infrastruktury nowe lokalizacje nie rozwijają się już tak szybko jak miało to miejsce jeszcze w ostatnich 2-3 latach. Większość z nich odnotowuje spowolnienie po okresie krótkiej, ale gwałtownej dynamiki początkowego okresu wzrostu, np. Lublin, Podkarpacie, Trójmiasto i Kraków.
Czynsze - stabilne
W okresie ostatnich pięciu lat, na głównych rynkach odnotowywano nieznaczne lub brak zmian stawek czynszów bazowych i efektywnych (uwzględniających ulgi i zachęty od właścicieli). W 2016 r. czynsze bazowe pozostawały stabilne w Okolicach Warszawy (2,7 – 3,6 euro / mkw. / miesiąc), na Górnym Śląsku (2,7 – 3,5 euro / mkw. / miesiąc), Poznaniu (2,8 – 3,5 euro / mkw. / miesiąc), Polsce Centralnej (2,6–3,2 euro / mkw. / miesiąc) oraz w Trójmieście (3,0–3,3 euro / mkw. / miesiąc). Nieznaczny spadek rzędu 0,1 – 0,2 euro / mkw. / miesiąc odnotowano w strefie miejskiej Warszawy oraz we Wrocławiu. Pod względem czynszów efektywnych najbardziej konkurencyjnymi regionami były Górny Śląsk (1,9 – 3,1 euro / mkw./ miesiąc), Okolice Warszawy (2,0 – 2,8 euro / mkw. /miesiąc), Polska Centralna (2,0 – 2,8 euro / mkw./ miesiąc) oraz Poznań (2,1 – 3,0 euro / mkw./ miesiąc).
Grunty przemysłowe – kluczem infrastruktura
W 2016 r. zainteresowanie deweloperów w zakresie pozyskiwania nowych działek pod zabudowę obiektami magazynowymi i przemysłowymi było skupione głównie na regionach i miastach, które znacząco skorzystały po zrealizowaniu nowych projektów infrastruktury drogowej.
Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL, komentuje: „Otwarcie centralnego odcinka autostrady A1 (Stryków – Tuszyn) wzmocniło zainteresowanie gruntami przemysłowymi zlokalizowanymi po wschodniej stronie Łodzi. Stopniowa rozbudowa drogi ekspresowej S8 w południowo-zachodnich przedmieściach aglomeracji warszawskiej wpłynęła na aktywność deweloperów w tym rejonie. Pojawiają się również coraz to nowsze, interesujące lokalizacje położone wzdłuż stopniowo przedłużanej drogi ekspresowej S3 w zachodniej Polsce. Korytarz transportowy biegnący od Szczecina do granicy z Czechami stworzy tym samym szereg możliwości inwestycyjnych na nowych podstrefach, takich jak Zielona Góra, Nowa Sól czy Świebodzin. Warto jednak zwrócić uwagę na wyzwania związane z rynkiem pracy. Tak kluczowe rynki magazynowe jak Poznań czy Wrocław notują obecnie bardzo niski poziom bezrobocia, co może ograniczyć dalsze inwestycje w tym miastach. Dlatego też inwestorzy zaczynają coraz odważniej spoglądać na kilka mniejszych lokalizacji”.
Ceny gruntów pod inwestycje magazynowo – przemysłowe w 2016 r.
Tabela-cena
Struktura własnościowa nadal jest skoncentrowana w rękach pięciu głównych graczy (Prologis & JV Partnerzy, SEGRO & JV Partnerzy, Panattoni & JV Partnerzy, Blackstone/Logicor, Goodman) kontrolujących na koniec 2016 r. łącznie ponad 56% powierzchni magazynowej w Polsce.
Prognozy
Ubiegłoroczna rekordowa aktywność rynkowa - zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów - pozwala z ostrożnym optymizmem spoglądać w 2017 r. Pomimo, że planowana nowa podaż w I poł. 2017 r. będzie znacząca, nie powinno to w większym stopniu wpływać na wskaźnik pustostanów, ponieważ już pod koniec ubiegłego roku realizowana powierzchnia była zabezpieczona w 75% umowami najmu. Aktywność największych graczy także w 2017 r. będzie skupiona na głównych regionach.
„Warto zauważyć, że w najbliższych latach zakończy się budowa kolejnych ważnych odcinków tras ekspresowych. Wśród nich jest S3, która stanie się ważnym korytarzem transportowym w Polsce. Większość odcinków tej trasy będzie oddawana do użytkowania na przełomie 2017/18 r. stwarzając tym samym doskonałe okazje inwestycyjne wzdłuż zachodniej granicy kraju, dodaje Tomasz Olszewski.
Źródło: JLL
Foto: JLL
