NAJBARDZIEj POPULARNE OFERTY

Drożej w lokalizacjach logistycznych

Cushman & Wakefield
4 lutego 2018
Drożej w lokalizacjach logistycznych

Z najnowszego raportu „DNA of Real Estate”, opracowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że popyt na powierzchnie logistyczne przekłada się na wzrost czynszów i spadek stóp kapitalizacji na terenie całej Europy.

 
W czwartym kwartale 2017 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych wzrosły w skali całego kontynentu o 0,6% w porównaniu ze wzrostem o 0,4% w przypadku nieruchomości biurowych i spadkiem o 0,3% na rynku handlowym. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych znalazły się pod najsilniejszą presją zniżkową spośród wszystkich sektorów – w ciągu kwartału zmniejszyły się średnio o 14 pb i o 39 pb na przestrzeni roku, przy czym największe spadki odnotowano we Francji i Niemczech (stopy kapitalizacji w tych krajach wynoszą obecnie 6,15%).

 
soren_rodian_olsenSoren Rodian Olsen, Partner, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield, Polska, powiedział: „Przewidujemy, że w 2018 roku utrzyma się w Polsce presja zniżkowa na stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości we wszystkich sektorach, przy czym ich ceny będą nadal znacznie niższe niż na głównych rynkach europejskich, oferując inwestorom atrakcyjną wartość w przypadku aktywów wysokiej jakości. Ponadto prognozowany wzrost czynszów w kluczowych lokalizacjach logistycznych może przyczynić się do napływu dodatkowego kapitału do naszego kraju”.
 

Nieruchomości logistyczne
Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w firmie Cushman & almond_nigel_high_res(1)Wakefield, powiedział: „Wzrost czynszów w sektorze logistycznym dotyczył tylko kilku miast – w minionym kwartale na ok. dwóch trzecich rynków czynsze obniżyły się lub pozostały na dotychczasowym poziomie. Na przykład w Barcelonie i Madrycie wzrosły odpowiednio o 8,3% i 5% za sprawą dużej liczby zawieranych umów najmu, w tym przednajmu większych obiektów, głównie przez operatorów logistycznych 3PL i przedstawicieli sektora e-commerce”.
 
Spośród wszystkich rynków największy wzrost czynszów kwartał do kwartału zaobserwowano w Wiedniu – aż o 10% (aczkolwiek z niskiego poziomu). Wynikał on między innymi z oddawania do użytku nowoczesnych obiektów logistycznych na przedmieściach miasta i rosnącego popytu na tego typu powierzchnie. Wzrosty odnotowano także w niektórych regionach Wielkiej Brytanii – w Manchesterze czynsze wzrosły o 7,1% ze względu na silny popyt ze strony operatorów e-commerce i konieczność usprawnienia łańcuchów dostaw.

Nieruchomości logistyczne

Wzrost czynszów (kw./kw.)

Stopy kapitalizacji - zmiana (kw./kw.)

Rynek wiodący

Wiedeń 10%

Lyon -50 pb

Średnia europejska

0,6%

-14 pb

 
Główne ulice handlowe
Z kolei czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych drugi kwartał z rzędu obniżyły się o 0,3% i w ujęciu rocznym spadły o 0,3% po raz pierwszy od 2010 roku. Tym samym zakończył się okres, w którym czynsze przy głównych ulicach handlowych w Europie wzrosły o prawie 40%. Spadki odnotowano na wybranych rynkach. Na przykład w Stambule czynsze obniżyły się o prawie 10% w ciągu kwartału i o blisko 25% na przestrzeni całego roku, ponieważ ze względu na zagrożenia dla gospodarki i wahania kursów walutowych sieci handlowe ograniczyły skalę ekspansji pomimo wzrostu gospodarczego i konsumpcji. Na dwóch trzecich rynków czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie przez dwa kolejne kwartały.

Głównie ulice handlowe

Wzrost czynszów (kw./kw.)

Stopy kapitalizacji - zmiana (kw./kw.)

Rynek wiodący

Sofia (Bulwar Witosza) 4,3%

Moskwa (Stolesznikow) -50 pb

Średnia europejska

-0,3%

-8 pb

 
Stopy kapitalizacji dla nieruchomości położonych przy ulicach handlowych nadal się obniżają, aczkolwiek największe zmiany nie dotyczą głównych lokalizacji.
 
Darren Yates, dyrektor działu badań i analiz rynku handlowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedział: „Czynsze przy niektórych najważniejszych ulicach handlowych w Europie nadal rosną. Jednocześnie w ostatnich miesiącach obserwujemy coraz lepsze wskaźniki gospodarcze. Jednak trend ten nie odzwierciedla postępującej polaryzacji pomiędzy najsilniejszymi i najsłabszymi segmentami rynku. Sieci handlowe coraz częściej decydują się na zamknięcie nierentownych sklepów i inwestowanie głównie w obiekty flagowe”.
 
Nieruchomości biurowe
Tempo wzrostu czynszów za powierzchnie w budynkach biurowych spowolniło w ostatnim kwartale do 0,4%, ale w ujęciu rocznym wzrosły one o 2,4%. Liderem wzrostów w ubiegłym kwartale był Budapeszt (9,1%), co wynikało z silnego popytu, rekordowo niskich wskaźników pustostanów i niedostępności powierzchni klasy A. Czynsze wzrosły na wszystkich pięciu kluczowych rynkach biurowych Niemiec – najbardziej w Berlinie (+5,5%) i we Frankfurcie (+5%). Wśród głównych czynników wzrostu należy wymienić wysoki poziom aktywności najemców we wszystkich miastach i stosunkowo niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej w większości z nich (w Berlinie wynoszący zaledwie 2,2%). Według prognoz, w 2018 roku czynsze w budynkach biurowych będą nadal rosły.

Nieruchomości biurowe

Wzrost czynszów (kw./kw.)

Stopy kapitalizacji - zmiana (kw./kw.)

Rynek wiodący

Budapeszt (COB) 9,1%

Moskwa (centrum) -50%

Średnia europejska

0,4%

-10%

 
Popyt inwestycyjny utrzymuje się na wysokim poziomie, a ubiegłoroczny wolumen transakcji inwestycyjnych może przekroczyć wartość odnotowaną w 2016 roku. Powoduje to presję zniżkową na stopy kapitalizacji, które obniżyły się na większości rynków w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych są już na rekordowo niskim poziomie na wielu rynkach i nie przewidujemy większych zmian w przyszłości.
 
Cushman & Wakefield
Foto: Okładka

Newsletter

Czy chcesz otrzymywać informacje o nowościach i ważnych wydarzeniach na naszej stronie?
Netplozja - wybuchowe strony internetowe

EMIL - Elektroniczny miesięcznik informacji logistycznej

EMIL - 01-2018EMIL - 01-2018EMIL - 12-2017EMIL - 12-2017EMIL - 11-2017EMIL - 11-2017EMIL - 10-2017EMIL - 10-2017Zobacz więcej publikacji