Fot. Prologis

Podaż w nieruchomościach logistycznych

W naszym ostatnim raporcie badaliśmy trendy strukturalne stojące za popytem na nowoczesne powierzchnie logistyczne. Zakładając, że w najbliższej przyszłości popyt utrzymywać się będzie na wysokim poziomie, w poniższym raporcie skupiamy się na siłach, które rządzą podażą.

Transformacja nieruchomości logistycznych ma interesującą trajektorię, dlatego przyjrzeliśmy się bliżej czynnikom strukturalnymi stojącymi za trendami w podaży. Mamy nadzieję, że wyposażeni w tę wiedzę, nasi klienci będą mogli lepiej przygotować się na zmiany po stronie popytu.

Biorąc pod uwagę ograniczenia wynikające z barier w podaży spodziewamy się, że w ciągu najbliższej dekady w większości lokalizacji nie uda się zaspokoić popytu. Wśród zmian, które będą wpływać na nową podaż, należy wskazać na:

• Znaczące bariery dla nowej podaży. Bariery dla nowej podaży istotnie wzrosły, powodując większą niż kiedykolwiek różnicę pomiędzy poziomem obecnej a nowej podaży. Są wśród nich:
• bariery geograficzne  – brakuje gruntów mogących pomieścić budynki, które wykażą się odpornością na przyszłe zmiany. Jest to szczególnie widoczne w największych ośrodkach konsumpcyjnych
• bariery ekonomiczne  – rkoszty odtworzenia ciągle rosną, ponieważ zmiany urbanizacyjne napędzają konkurencję wśród graczy na rynku nieruchomości
• bariery administracyjne  – procedury wydawania pozwoleń budowlanych i planis­tycznych są trudniejsze, droższe i bardziej czasochłonne niż kiedykolwiek wcześ­niej, co podnosi koszty inwestycji i obniża potencjalną podaż.
• Rosnące wymagania budowlane. Współczesne obiekty podnoszą swoją wydajność operacyjną dzięki lokalizacji, funkcjonalności i zastosowaniu ekologicznych rozwiązań. Lokalizacja wciąż jest najważniejsza, jednak rośnie znaczenie zastosowania najnowszych rozwiązań które poprawiają produktywność, zwiększają komfort pracy i stopień wykorzystania nowoczesnych technologii. Wdrożenia te podnoszą jednak koszt budowy. Z drugiej strony nowe regulacje prawne, mogą utrudniać inwestycje w określonych lokalizacjach. W takiej sytuacji budynki, które powstały w duchu zrównoważonego budownictwa i wyposażone są w ekologiczne rozwiązania pomagają najemcom i właścicielom nieruchomości w dostosowaniu się do zmian prawnych. Jednocześnie starzenie się obiektów skutecznie zmniejsza skalę konkurencyjnej podaży i napędza potrzebę budowy obiektów zastępczych.
• Pogłębiające się zróżnicowanie między nieruchomościami.
• Wskazane trendy wpływają  na zmniejszenie wrażliwości na cenę wśród najemców – dotyczy to budynków w dobrych lokalizacjach lub oferujących najnow­sze rozwiązania konstrukcyjne. To sprawia, że czynsze w nich rosną. Zmiany po stronie popytu prawdopodobnie zintensyfikują ten trend, ponieważ:
• rozwój e-fulfilment oraz potrzeba szybkiego uzupełniania zapasów powodują wzrost popytu w rejonie centrów miast, gdzie występuje niedobór nieruchomości logistycznych;
• ewolucja w zakresie budynków przygotowanych na to, co przyniesie przyszłość ogranicza nową podaż, tym szybciej im bardziej rosną koszty budowy, a starzejące się budynki zwiększają popyt na powierzchnie klasy A.

Choć nastąpiła zmiana korelacji ze zmiennymi ekonomicznymi, część firm nie podda się przemianom. Wielu małych i średnich klientów opiera swoją działalność na lokalnych trendach ekonomicznych i inwestycyjnych. Z kolei dla klientów, którzy reagują na bieżąco na zmieniające się strategie w handlu i łańcuchu dostaw, to właśnie przyszły kształt łańcucha dostaw i jego wpływ na handel detaliczny zadecydują o popycie i ukształtują profile klientów na wiele kolejnych lat.