Zgodnie z raportem „Marketbeat Polska – Wiosna 2013” przygotowanym przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, ubiegłoroczny wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni biurowych świadczy o intensywnym rozwoju i wzroście znaczenia tego sektora w stosunku do pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych. W 2012 r. rozwój rynku nieruchomości handlowych był wolniejszy niż w latach ubiegłych. Inwestycyjny rynek magazynowy odnotował najwyższy w historii wynik pod względem wolumenu transakcji.

- Kondycja rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2012 r. była bardzo dobra, mimo słabnącego tempa wzrostu gospodarczego. Źródłem siły krajowego rynku nieruchomości komercyjnych są jego stabilność oraz płynność minimalizujące ryzyko wyjścia z inwestycji. Wolumen transakcji zanotował najlepszy wynik od 2007 r., osiągając 2,8 mld EUR. Warto dodać, że w minionym roku wartość transakcji w Polsce stanowiła 75% wolumenu wszystkich transakcji w Europie Środkowej – powiedział Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny
Wzorem ubiegłych lat największą wartość miały transakcje przeprowadzone w sektorach handlowym i biurowym, odpowiednio 1,15 mld EUR oraz 1,09 mld EUR. Najszybciej rozwijał się sektor magazynowy, którego wartość wzrosła w ostatnim roku o ponad 180%, do 462 mln EUR, głównie dzięki upłynnieniu znacznej części ukończonych i skomercjalizowanych obiektów dwóch największych deweloperów na rynku, Prologis oraz Panattoni. To najlepszy wynik w historii inwestycji w ten sektor w Polsce.

Inwestycyjny rynek biurowy był skoncentrowany w Warszawie, gdzie przeprowadzono 97,7% wszystkich transakcji. Największą była sprzedaż Warsaw Financial Center za 210 mln EUR przez konsorcjum firm Pramerica i CA Immo na rzecz konsorcjum firm Allianz i Tristan Capital Partners. Wartość umów zawartych na rynku handlowym była zbliżona do tej z 2011 r. Warto jednak zaznaczyć, że ponad 60% ogólnego wolumenu w tym sektorze przypadło na dwie umowy: zakup Złotych Tarasów w Warszawie przez Unibail-Rodamco oraz nabycie łódzkiej Manufaktury za 390 mln EUR przez niemiecki fundusz Union Investment.

- Prognozy na 2013 r. nie przewidują gwałtownych zmian na rynku inwestycyjnym. Zainteresowanie inwestorów polskimi nieruchomościami komercyjnymi powinno utrzymać się na dotychczasowym poziomie, zwłaszcza w odniesieniu do najlepszych obiektów. Ich podaż będzie kluczowym czynnikiem utrzymania się bieżącej dynamiki rynku. Jeśli sprawdzą się zapowiedzi o ożywieniu gospodarczym, w drugiej połowie roku można również liczyć na wzrost zainteresowania inwestorów transakcjami oportunistycznymi – mówi Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.

---

Nieruchomości handlowe
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą 11 mln mkw. W ubiegłym roku zbudowano 550 000 mkw. GLA nowoczesnej powierzchni handlowej. Największe obiekty oddane do użytku w pierwszej połowie roku to Korona Kielce i NoVa Park Gorzów Wielkopolski, w drugiej – Galeria Rzeszów. Deweloperzy skoncentrowali się jednak na popularnych wśród najemców i konsumentów niewielkich obiektach handlowych – liczne kameralne centra powstały w mniejszych i średnich miastach, np. w Grudziądzu (Alfa), Bełchatowie (Galeria Olimpia), Ciechanowie (Marcredo Center), Starachowicach (Galeria Kamienna), Kędzierzynie-Koźlu (Odrzańskie Ogrody) czy w Sieradzu (Dekada). Otwarto również dwa centra wyprzedażowe – w Szczecinie i Łodzi. W 2013 r. większość nowych centrów handlowych zostanie otwarta w największych aglomeracjach. Ważnym wydarzeniem na rynku handlowym było kupno hipermarketów Real przez francuską sieć Auchan.

Stopa pustostanów w Polsce utrzymuje się w przedziale 1,5–5%. W najbliższych latach możemy się spodziewać stabilizacji czynszów. W najlepszych centrach handlowych najwyższe stawki nadal będą osiągać poziom 75–85 EUR/mkw./miesiąc.

- Rozwój rynku nieruchomości handlowych w Polsce w 2012 r. był wolniejszy niż w latach ubiegłych. Wobec pogarszającej się koniunktury gospodarczej najemcy większą uwagę zwracali na całkowite koszty najmu. Sieci handlowe osiągnęły zakładany udział w rynku, spowolniły tempo ekspansji i skupiają się na najbardziej dochodowych lokalizacjach, optymalizując swoje portfele. W 2013 r. łączna podaż powierzchni handlowej w Polsce wyniesie 750 000 mkw. GLA z uwagi na planowane ukończenie kilku dużych centrów handlowych (Atrium Felicity Lublin, Galeria Katowicka, Galeria Bronowice Kraków, Poznań City Center, Wzgórze Gdynia faza II). W kolejnych latach będziemy raczej obserwować rozwój jakościowy niż ilościowy – dominować będą modernizacje i rozbudowy obiektów. Deweloperzy zagospodarują nowe obszary inwestycyjne, np. duże węzły komunikacyjne, lokalizacje w sąsiedztwie węzłów autostradowych, niezabudowane tereny w ścisłych centrach miast czy lokalizacje w rozwijających się obszarach mieszkaniowych – mówi Katarzyna Michnikowska, Starszy konsultant z Działu Wycen i Doradztwa firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe
W minionym roku w Polsce oddano do użytku ponad 500 000 mkw. powierzchni magazynowej, dzięki czemu całkowite zasoby kraju wzrosły do 7 530 000 mkw. Na koniec 2012 r. w budowie pozostawało ok. 200 000 mkw. Największym rynkiem jest Warszawa, gdzie koncentruje się 36% powierzchni magazynowej kraju. Najważniejszymi rynkami regionalnymi są: Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław. Najwięcej pustostanów jest natomiast w regionach o niewielkich zasobach, w Lublinie (37%), Szczecinie (36%) i Rzeszowie (30%).

Większość powierzchni oddanej do użytku została wynajęta jeszcze przed ukończeniem budowy. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wyniósł w 2012 r. ponad 1,5 mln mkw. Wolumen zawartych transakcji zmniejszył się o ok. 17%. Najbardziej aktywnymi najemcami pozostali operatorzy logistyczni (40%). Wskaźnik pustostanów spadł i wyniósł 10,7%. Stawki czynszowe pozostały niezmienione lub nieznacznie spadły. Obecnie najwyższe czynsze nominalne są w strefie miejskiej Warszawy (4,50–5,80 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w Polsce Centralnej i na przedmieściach stolicy (2,40–4,00 EUR/mkw./miesiąc).

- W 2012 r. dzięki rozbudowie infrastruktury drogowej nastąpił wyraźny rozwój rynków magazynowych w rejonie Trójmiasta, Krakowa, Rzeszowa, Torunia, Szczecina i Lublina. W najbliższym czasie popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe będzie stymulowany między innymi przez wzrost znaczenia handlu internetowego oraz budowę nowych zakładów przemysłowych w specjalnych strefach ekonomicznych – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Polsce i Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Źródło: Cushman & Wakefield
Foto: Cushman & Wakefield