NAJBARDZIEj POPULARNE OFERTY

Koniec opłat za niezawinione opóźnienie inwestycji

Anna Maksymiuk
8 listopada 2018
Koniec opłat za niezawinione opóźnienie inwestycji
Fot. Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Anna Maksymiuk, adwokat
Naczelny Sąd Administracyjny wydał interesujące i korzystne dla uczciwych użytkowników wieczystych orzeczenie. W sprawie sporne było, czy termin zagospodarowania nieruchomości i termin zabudowy może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego z przyczyn od niego niezależnych. NSA stwierdził, że obliguje to gminę najpierw do rozpoznania wniosku, zanim dojdzie do wymierzenia dodatkowej opłaty rocznej w wysokości 10% wartości nieruchomości.
 
Wyrok jest bardzo ciekawy, ponieważ ukrócił praktykę naliczania przez m.st. Warszawa opłaty dodatkowej w wysokości 10% wartości nieruchomości użytkownikom wieczystym, którzy spóźnili się choćby nieznacznie z terminem rozpoczęcia lub zakończenia inwestycji.
 
Sąd Apelacyjny w Warszawie z kolei wydał w tej samej sprawie wyrok, zgodnie z którym postanowienie umowy użytkowania wieczystego, zgodnie z którym gminie przysługuje uprawnienie do naliczenia użytkownikowi wieczystemu kary umownej za przekroczenie ustalonego terminu rozpoczęcia i/lub zakończenia zabudowy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jest nieważne z mocy prawa (art. 58 § 1 kc).
 
Dotychczas gmina warszawska – zawierając z użytkownikami wieczystymi aneksy do umów użytkowania wieczystego zmieniające sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości – określała w umowie terminy rozpoczęcia i zakończenia inwestycji na nieruchomościach. Dodatkowo wprowadzała zapis o obowiązku zapłaty kary umownej przez użytkownika – w razie niedochowania tych terminów. Wysokość kary umownej zazwyczaj wynosiła 10% wartości nieruchomości. Zapisy o karach umownych były wpisywane do umów na żądanie gminy – pomimo, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziana jest możliwość wymierzenia użytkownikowi wieczystemu w drodze decyzji administracyjnej dodatkowej opłaty rocznej za niedotrzymanie terminów zagospodarowania nieruchomości w wysokości 10% wartości nieruchomości. Czyli gmina miała zagwarantowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami możliwość naliczenia 10%-procentowej opłaty dodatkowej za przekroczenie terminów realizacji inwestycji – ale żądała dodatkowych 10% z tytułu kary umownej.
 
W praktyce wyglądało to tak, że w razie stwierdzenia przez gminę nawet niewielkiego przekroczenia któregokolwiek z terminów (rozpoczęcia lub zakończenia inwestycji), wzywała użytkownika wieczystego do zapłaty kary umownej oraz wydawała decyzję o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej. Konsekwencje dla użytkownika były bardzo poważne, bowiem za jedno „przewinienie” był karany dwukrotnie:
  • w trybie administracyjnym przez wymierzenie decyzji administracyjnej o dodatkowej opłacie rocznej
  • w trybie cywilnym przez skierowanie do sądu powszechnego pozwu o zapłatę kary umownej.
  • Takie działanie było praktykowane przez gminę wobec warszawskich użytkowników wieczystych. Opóźnienia w realizacji inwestycji są czymś bardzo często spotykanym, co przekładało się na postępowanie gminy, która za każde opóźnienie korzystała z powyższych instrumentów prawnych.
NSA przesądził , że gmina powinna się odnieść merytorycznie do wniosku o wydłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości – zanim została wydana decyzja administracyjna o wymierzeniu dodatkowej opłaty rocznej. Sąd Apelacyjny w Warszawie z kolei stwierdził, że nałożenie opłaty dodatkowej w sytuacji, gdy nieruchomość została zabudowana w terminie wyznaczonym w umowie, ma wyłącznie charakter represyjny i nie zmierza do zapewnienia realizacji ustawowych celów.
 
Anna Maksymiuk, adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Newsletter

Czy chcesz otrzymywać informacje o nowościach i ważnych wydarzeniach na naszej stronie?
Netplozja - wybuchowe strony internetowe

EMIL - Elektroniczny miesięcznik informacji logistycznej

EMIL - 10-2018EMIL - 10-2018EMIL - 09-2018EMIL - 09-2018EMIL - 08-2018EMIL - 08-2018EMIL - 07-2018EMIL - 07-2018Zobacz więcej publikacji