Rynek magazynowy uchodzi za wielkiego wygranego w starciu z pandemią COVID-19. Eksperci Colliers International poddali analizie mijający rok i wybrali najważniejsze wydarzenia, jakie miały miejsce w sektorze magazynowym, a także przygotowali prognozy dla rynku na 2021 r.[1]

 

Najważniejsze wydarzenia 2020 na rynku magazynowym

 
Rekordowy popyt? 

Aktywność najemców utrzymała się na wysokim poziomie, a prognozowany całkowity wolumen transakcji podpisanych w 2020 r. prawdopodobnie będzie wyższy niż ten odnotowany w roku ubiegłym. Tylko w ciągu trzech pierwszych kwartałów roku wynajęto 3,74 mln mkw., podczas gdy w analogicznym okresie 2019 r. było to 2,86 mln mkw. 

– Rynek magazynowy wykazał się odpornością na destabilizację gospodarczą i rynkową spowodowaną pandemią COVID-19. W dużej mierze to zasługa sektora e-commerce, którego rozwój znacząco przyspieszył w ciągu ostatnich miesięcy. Klienci, którzy dotąd nie korzystali z internetowego kanału sprzedażowego, chcą jak najszybciej nadrobić braki. Podobnie firmy, które do tej pory opierały się głównie na handlu tradycyjnym. Wiele dużych transakcji zamknie się jeszcze tym roku, dlatego rekord w popycie wydaje się realny – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International. 

Podaż w górę

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyła 20 mln mkw. Największe projekty ukończone w 2020 r. to: A2 Warsaw Park w Grodzisku (103,7 tys. mkw.), Hillwood Wrocław Wschód II (63,9 tys. mkw. w ramach dwóch hal).

 

Giganci w nowych lokalizacjach
Amazon oraz Zalando umocnili swoje pozycje w Polsce. W Gliwicach ruszyło ósme i zarazem największe centrum logistyczne firmy Amazon w naszym kraju, zaś Zalando na lokalizację swojego trzeciego w Polsce centrum logistycznego wybrało Głuchów pod Łodzią.

 

Zmiana właścicieli
Sfinalizowana została transakcja zakupu przez GLP portfela nieruchomości grupy Goodman w Polsce, Czechach, na Słowacji i Węgrzech za 1 mld euro. Tym samym Goodman zniknął z polskiego rynku magazynowego, a zakupione nieruchomości zmieniły nazwy i branding zgodny ze standardami nowego właściciela. GLP rozpoczęło także w podwarszawskich Jankach budowę pierwszego obiektu magazynowego już pod własnym szyldem – GLP Warsaw II Logistics Centre. Jego powierzchnia będzie wynosić 32 tys. mkw.

Deweloperzy na zakupach

– Pandemia nie zatrzymała także deweloperów magazynowych, którzy, aby zaspokoić obecny i przyszły popyt ze strony najemców, już myślą o kolejnych projektach. W 2020 r. zabezpieczali oni tereny pod przyszłe inwestycje – mówi Agnieszka Bogucka, analityk w Dziale Doradztwa i Badańn Rynku w Colliers International. 

Swój bank gruntów powiększył m.in. Panattoni, który zakupił działkę o powierzchni 14,8 ha pod realizację Panattoni Park Stryków IV oraz grunt w Czeladzi pod budowę Panattoni Park Czeladź V. Na zakupach były także firmy Segro, która nabyła 7 ha pod rozbudowę Segro Logistics Park Poznań Komorniki oraz 7R, która zwiększyła swój bank ziemi o działkę w Trzebowisku k. Rzeszowa (2,6 ha) w celu rozszerzenia swojej oferty na Podkarpaciu.

 

Prognozy na 2021 dla rynku magazynowego:

 

Poszukiwanie nowych możliwości inwestycyjnych
Rynek powierzchni magazynowych nadal będzie cieszył się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów, a transakcje typu sale & leaseback, dające możliwość utrzymania płynności finansowej, będą zyskiwać na popularności.
 
SBU rośnie w siłę

Będziemy obserwować zdecydowany wzrost popularności małych magazynów miejskich (SBU), które już znajdują się w portfelach największych deweloperów działających na rynku.
 
Krótsze łańcuchy dostaw

Zgodnie z naszymi przewidywaniami z początku pandemii firmy, widząc konieczność reorganizacji dotychczasowego łańcucha dostaw, będą skracać go w celu zminimalizowania potencjalnego ryzyka utraty płynności w przepływie towarów.

– Firmy z krótkimi, lokalnymi łańcuchami dostaw są w ograniczonym stopniu narażone na skutki zamknięcia granic. Doświadczenia lockdownu skłoniły więc wielu przedsiębiorców do zwiększenia zapasów. Nikt nie chce zamrażać kapitału ani ponosić nadmiernych kosztów magazynowania towaru, ale pandemia pokazała, jak ważny jest odpowiednio duży margines bezpieczeństwa. W dalszej przyszłości niektóre firmy przeniosą zapewne część produkcji z Azji do łatwiej dostępnych krajów europejskich, w tym Polski – mówi Maciej Chmielewski.
 

Czas się wyróżnić  
Deweloperzy będą starali się wyróżnić na rynku, oferując wyższe parametry techniczne obiektów w standardzie, takie jak: podwyższona odporność ogniowa, wysokość netto 12 m, dodatkowe oświetlenie strefy przydokowej, bardziej wzmocniona posadzka czy wyższy niż do tej pory standard wykończenia części biurowej. Tego typu elementy dają najemcom większą swobodę w zakresie ilości i rodzaju składowanych towarów.

E-commerce i nie tylko

Będziemy nadal obserwować szybki rozwój sektora e-commerce oraz intensyfikację działań firm z branży kurierskiej.

– Branża e-commerce w Polsce ma jeszcze ogromne pole do rozwoju. Jak na razie zakupy przez internet robi poniżej 10% Polaków. Dla porównania w Wielkiej Brytanii ok. 18% populacji. Już samo osiągnięcie tego poziomu rysuje bardzo obiecujące perspektywy – mówi Maciej Chmielewski.

 

---