Raport „European Office Property Clock Q3 2014”
Stabilne stawki najmu
Stawki najmu na europejskim rynku biurowym ogółem pozostały niezmienione w porównaniu do poprzedzającego kwartału. Z 24 rynków, czynsze wzrosły w Mediolanie, Amsterdamie i Madrycie. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Lyonie, Brukseli, Düsseldorfie i Sankt Petersburgu. Pomimo, że kwartał do kwartału rynek europejski nie zanotował zagregowanego wzrostu stawek najmu to czynsze zarejestrowane od lipca do września były i tak wyższe od tych w analogicznym okresie roku poprzedniego. Znajduje to odzwierciedlenie w „Office Clock” przygotowywanym przez JLL co kwartał – większa część stolic europejskich znajduje się w lewej części zegara gromadzącej lokalizacje, w których czynsze znajdują się pod presją zwyżkową.
Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL, komentuje: „Stawki najmu w Warszawie są najwyższe wśród stolic państw Europy Środkowej, jak również wyższe niż w Brukseli, Berlinie czy Kopenhadze. W centrum Warszawy najwyższe stawki najmu wahają się między 22 a 24 euro za mkw. miesięcznie. Poza Centrum czyli np. na Mokotowie – najpopularniejszej lokalizacji biurowej w mieście czynsze znajdują się w przedziale od 14,5 do 14,75 euro za mkw. miesięcznie. Utrzymująca się na wysokim poziomie aktywność deweloperów przyczyni się do wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej, a w rezultacie do dalszej, choć już niedużej w ujęciu procentowym, presji zniżkowej na stawki najmu. Sytuacja ta dotyczyć będzie w większym stopniu starszych nieruchomości, choć rezonować będzie również w pewnym stopniu na nowe projekty.”
Popyt – spadek aktywności najemców na rynku europejskim w porównaniu do II kw.
W III kw. spadła aktywność najemców na europejskim rynku biurowym w porównaniu do mocnego II kw. Łącznie w analizowanym okresie podpisano umowy najmu na 2,2 mln mkw. (2,8 mln mkw. w II kw.). Co ciekawe, w Europie Zachodniej aktywność najemców spadła o 24%, pomimo bardzo dobrego wyniku notowanego w Londynie. Do ogólnoeuropejskiego spadku w dużym stopniu przyczynił się Paryż (-44%), spadek popytu odnotowano również w Berlinie, Düsseldorfie, Monachium, Amsterdamie, Brukseli, Lyonie, Mediolanie i Sztokholmie. Wzrost utrzymał za to region Europy Środkowo – Wschodniej (2% wyższa aktywność najemców). Większa ostrożność najemców oznacza, że całkowity wolumen popytu w 2014 r. w Europie nie wzrośnie, ale będzie porównywalny do wyniku osiągniętego w 2013 r. (10 mln mkw.). Jeśli Europa nie zanotuje żadnych nieoczekiwanych zmian makroekonomicznych, popyt na biura powinien wzrosnąć w 2015 r.
Podaż
Aktywność budowlana w Europie utrzymała się na podobnym poziomie jak w kwartale poprzedzającym, kiedy to rynek wzbogacił się o 1,3 mln mkw. Licząc nową podaż od I do III kw. br. widać 22% wzrost względem analogicznego okresu roku poprzedniego. Wysoki poziom nowej podaży generowany jest przede wszystkim przez Moskwę, w której w III kw. oddano do użytku prawie 500 000 mkw. powierzchni biurowej. Łącznie w 2014 r. europejski rynek może wzbogacić się o ponad 5,1 mln mkw. biur, aktywność deweloperów utrzyma się również w 2015 r, w którym nowa podaż sięgnie 4,9 mln mkw.
Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych JLL w Polsce, komentuje: „Aktywność budowlana w Warszawie już od kilku kwartałów utrzymuje się na wysokim poziomie. Łączne zasoby biurowe w stolicy przekraczają 4,36 mln mkw. W budowie jest ok. 700 000 mkw. powierzchni, a tempa nabierają również remonty starszych biurowców. Warszawa cały czas przyciąga najemców – od początku roku do końca września podpisano umowy na prawie 422 000 mkw. Należy jednak zauważyć, że biorąc pod uwagę umowy najmu podpisywane na 5 lat, 2014 jest rokiem, w którym na rynek trafiają ponownie transakcje z 2009 r. Niższy poziom najmu w ostatnim czasie stanowi częściowo echo słabszego pod względem aktywności najemców roku 2009”.
Współczynnik powierzchni niewynajętej
Zagregowany współczynnik powierzchni niewynajętej w Europie pozostaje stabilny na poziomie 9,7%. Spadek poziomu pustostanów zarejestrowano w Dublinie, Budapeszcie i Londynie, wzrost w Hadze, Warszawie, Amsterdamie, Mediolanie i Moskwie. W szerszej perspektywie JLL spodziewa się nieznacznej redukcji wskaźnika powierzchni niewynajętej w Europie.
Źródło: JLL
