Stabilny rynek powierzchni biurowej
Popyt
Aktywność najemców na warszawskim rynku najmu nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. W I kw. 2013 r. popyt netto (bez renegocjacji) wyniósł 98 700 mkw., a brutto ponad 155 000 mkw., co stanowi odpowiednio 16% i 24% wzrost w porównaniu do I kw. 2012 r. Umowy przednajmu stanowiły 30% całkowitego popytu netto, a największe z nich zawarł Konsalnet (8 200 mkw., w budynku budowanym na własne potrzeby) oraz Schneider (7 000 mkw., Park Rozwoju na Mokotowie). Umowy najmu, obydwie na Mokotowie, przedłużył BNP Paribas (11 000 mkw. w Trinity Park II) oraz Play (9 600 mkw. w Marynarska BP, który dobrał też powierzchnię biurową w obiekcie). Poza Warszawą, w głównych miastach Polski(1), popyt wzrósł o 7% względem poprzedniego kwartału i osiągnął wartość 100 000 mkw., a największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach. Popyt netto w tym okresie wyniósł 79 300 mkw. (3% wzrostu względem IV kw. 2012 r.) 40% podpisanych transakcji stanowiły umowy przednajmu, z czego największe zawarły: Getin Holding (ok. 12 000 mkw., Sky Tower, Wrocław), Polski Koks (6 150 mkw. w Polski Koks HQ, Katowice), Getin Bank (6 000 mkw., LC Corp Tower I, Katowice), Brown Brothers Harriman (4 700 mkw., Orange Office Park – Amsterdam, Kraków) i Netia (3 650 mkw., West House 1B faza I, Wrocław). Inne znaczące transakcje to m.in. Google (odnowienie i ekspansja, 3 650 mkw., Rynek 12/13, Wrocław), Pekao SA (nowa umowa, 2 900 mkw., Bit Komputer, Kraków), Geoban (odnowienie i ekspansja, 2 800 mkw., Łużycka Office Park, Trójmiasto) oraz UBS (nowa umowa, 2 750 mkw., Green Office C, Kraków).
Podaż
W I kw. w Warszawie do użytku oddano 76 200 mkw., a kolejne 238,000 mkw. zostanieukończonych do końca tego roku. Aktywność deweloperów nieznacznie maleje z roku na rok, ale nadal pozostaje na stosunkowo wysokim poziomie – na koniec I kw. w budowie pozostawało 576 000 mkw. Warto również wspomnieć, że w analizowanym kwartale, zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na Mokotowie przekroczyły 1 milion mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W I kw. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce, poza Warszawą, zwiększyły się o ok. 98 000 mkw., z czego 40% przypadło na Wrocław (m. in. w Sky Tower – 28 500 mkw. i Green Towers B – 10 700 mkw.), a 32% na Trójmiasto (m. in. dwa kolejne budynki w ramach Olivia Business Centre: Olivia Tower - 14 240 mkw. i Olivia Point – 9 600 mkw.). Inne projekty to: Baltic Business Park (9 870 mkw.) czy Piastów Office Center A (7 000 mkw.) w Szczecinie. Co ciekawe, Wrocław, jako kolejny po Krakowie, przekroczył poziom 500 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Obecnie w głównych miastach Polski w budowie pozostaje około 427 800 mkw. powierzchni biurowej, z czego 71 100 mkw. prawdopodobnie zostanie oddane do użytku w II kw. 2013 r. (60% jest już wynajęte). Najwięcej nowej powierzchni powstaje w Krakowie, Trójmieście i Poznaniu. Współczynnik powierzchni niewynajętej: Wysoka aktywność deweloperów wpłynęła na wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych w Warszawie, który na koniec I kw. 2013r. wyniósł 9,9% (9,6% w Centrum i 10% poza nim).
Współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu, zniżkowe presje w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano w Łodzi (spadek z 13,7% w IV kw. 2012r. do 11,7% w I kw. 2013 r.). W pozostałych największych rynkach biurowych w Polsce zaobserwowano wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym. Ze względu na stosunkowo wysoki poziom podaży przewidziany na II-IV kw., możliwy jest wzrost wskaźnika pustostanów w niektórych miastach.
Czynsze
Rosnący wskaźnik pustostanów powoduje zniżkowe presje na czynsze w Warszawie. Bazowy koszt wynajmu najlepszych powierzchni biurowych w Centrum w I kw. 2013 r. nieznacznie się obniżył do poziomu 22-24,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Natomiast powierzchnie poza Centrum, np. na Mokotowie, można wynająć za 15 euro. Ogólne warunki stają się coraz bardziej korzystne dla najemców.Poza stolicą, stawki czynszowe w najlepszych obiektach kształtują się od 11-13 euro w Łodzi do 16,00 euro za metr kwadratowy miesięcznie w Poznaniu. Analitycy Jones Lang LaSalle przewidują niewielkie presje zniżkowe na czynsze w II-IV kw. 2013 r. na niektórych rynkach.
Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Najmu Nieruchomości Biurowych, Jones Lang LaSalle, podsumowuje: „W 2013 r. po stronie popytu nadal obserwujemy dość dużą aktywność najemców. Z drugiej jednak strony stołeczny rynek zmierzy się z całkowitą nową podażą sięgającą w całym roku około 308 000 mkw. z czego prawie połowa powiększy zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na Mokotowie, a kolejne 30% rejon Alei Jerozolimskich, ul. Żwirki i Wigury oraz lotniska. Na koniec 2013 r. całkowity wolumen powierzchni biurowej Warszawy przekroczy 4 miliony metrów kwadratowych. Z naszych analiz wynika ponadto, że w 2013 r., na skutek relatywnie wysokiej aktywności deweloperów, współczynnik pustostanów będzie wykazywał tendencję wzrostową, pomimo utrzymującego się relatywnie wysokiego popytu. Warto zauważyć, że około 62% powierzchni planowanej do oddania do użytku w nadchodzących miesiącach 2013 r. zostało już wynajęte. Rosnący wolumen zawieranych umów typu pre-let jest rezultatem poszukiwania atrakcyjniejszych powierzchni najwyższej jakości, a wzrost wskaźnika pustostanów może dotknąć głównie starsze biurowce, które nie spełniają już wszystkich wymagań najemców”.
Źródło: Jones Lang LaSalle
(1)Główne miasta Polski, z wyłączeniem Warszawy: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin
